Le Code des assurances pose comme principe général (C. ass., arc. L 242-1) que l’assurance de dommages-ouvrage doit être souscrite par toute personne physique ou morale qui, agissant en qualité de propriétaire de l’ouvrage, de vendeur ou  de mandataire du propriétaire de l’ouvrage, fait réaliser des  travaux de construction pour son compte ou pour celui des propriétaires successifs.

Il s’agit donc du maître de l’ouvrage qui construit pour son compte, du mandataire du propriétaire de l’ouvrage, du promoteur immobilier et du vendeur d’ouvrage.

Le maître de l’ouvrage qui construit pour son compte

C’est la personne qui conclut avec les réalisateurs les contrats de louage d’ouvrage afférents à  la conception et à l’exécution de l’opération de construction.

Cas du « particulier » qui vend sa maison dans les 10 ans de  sa construction

Comme le précise le texte (C. ass., art. L. 242-1), ce dernier est tenu de souscrire la garantie obligatoire de dommages-ouvrage.

Néanmoins, en vertu de l’article L. 243-3 du Code des assurances, les sanctions pénales liées au défaut de souscription de la garantie  ne s’appliquent pas à la personne physique construisant un logement pour l’occuper elle-même ou le faire occuper par son conjoint, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint. Aussi, dans la pratique, un grand nombre de particuliers ne souscrivent pas la garantie obligatoire.

Mais, en cas de vente dans les 10 ans de la réception, le notaire est obligé de la vérifier et d’informer les acquéreurs de ce défaut. Généralement, il sera alors procédé à une réfraction amiable du prix.

Cas du crédit-bail immobilier ¹

Il appartient au crédit-bailleur, qui est juridiquement le propriétaire de l’ouvrage jusqu’à l’expiration du bail et la levée d’option, de souscrire la garantie obligatoire de dommages-ouvrage.

Crédit-bail immobilier : voir définition au chapitre « Glossaire ».

Cependant,  dans la pratique, le crédit-preneur est  souvent mandaté  pour la souscrire. Par la suite, la mise en œuvre de la garantie ADO ² (qualité pour procéder à la déclaration de sinistre) et l’attribution des indemnités ne sont pas sans soulever des difficultés. Toutefois, la jurisprudence dominante reconnaît au preneur la qualité pour déclarer le sinistre et percevoir les indemnités réparatrices lorsqu’il est, selon la convention de bail, dûment mandaté à cet effet  ou encore lorsqu’il a  procédé aux réparations ou  qu’il y a un intérêt :

Le mandataire du propriétaire de l’ouvrage

Il s’agit du représentant du maître de  l’ouvrage, comme par exemple le maître d’ouvrage délégué ³.

Cas particulier du syndic de copropriété

Le syndic de copropriété n’est pas à proprement parlé mandataire du propriétaire de l’ouvrage. Il est plutôt représentant du syndicat des copropriétaires qui n’a pas la qualité de propriétaire des ouvrages. Il doit cependant, en qualité de gestionnaire de la copropriété, proposer, en cas de travaux de construction sur les parties communes de l’immeuble*, au vote de  l’assemblée générale la  souscription  de l’assurance obligatoire de dommages-ouvrage. À ce titre, il peut être personnellement recherché (y compris pénalement) s’il n’a pas accompli cette démarche.

Cas du constructeur de maisons individuelles

Le constructeur de maisons individuelles (CMI)  n’est pas en tant que tel soumis à l’obligation d’assurance de dommages-ouvrage.  Il est en effet considéré  comme « locateur d’ouvrage »⁵, soumis à l’assurance obligatoire de responsabilité décennale. La garantie dommages-ouvrage doit donc être souscrite par le maître d’ouvrage qui a passé un contrat avec le CMI.

Mais, dans la pratique, c’est le CMI qui  se  charge, pour le compte de son client, de souscrire  l’assurance de dommages-ouvrage. Il est alors mandaté pour cela. Le CMI souscrira ainsi un contrat de responsabilité décennale et concomitamment un contrat à aliments délivrant, opérations par opérations, l’assurance de dommages-ouvrage au titre du maître de l’ouvrage propriétaire.

En tout état de cause, la loi n° 90-1129 du 19 décembre 1990, relative au contrat de construction d’une maison  individuelle et organisant le contrat de CMI, impose que, dans ce contrat réglementé, il soit mentionné la référence de l’assurance de dommages-ouvrage souscrite par le maître de l’ouvrage (CCH, art. L. 231-2, §e).

Le promoteur immobilier

Le promoteur immobilier, visé aux articles 1831-1 du Code civil et  L. 242-2 du Code des assurances, est la personne physique  ou morale  qui s’oblige envers  le maître d’un ouvrage à faire  procéder, pour  un prix convenu, au moyen de contrats de louage d’ouvrage, à la réalisation d’un  programme de construction  d’un ou de  plusieurs édifices ainsi qu’à procéder elle-même ou à faire procéder, moyennant une rémunération convenue, à tout ou partie des opérations juridiques, administratives et financières concourant au même objet.