La fluctuation du marché immobilier marocain est comparable aux deux phases de la théorie des cycles de Kondratiev qui dépeignent une hausse de l’activité économique et des capacités d’investissement d’une part, et une chute de ces paramètres d’autre part.
En effet, même si le mouvement commence par la partie négative de cette théorie avec des prix en baisse de 1990 à 1998, l’on remarque une remonté dans l’activité immobilière dans le pays de 1998 à 2007. Tout laisse d’ailleurs à penser que, si les fluctuations suivent la logique de Kondratiev, une recrudescence de la phase négative est envisageable dans une moindre mesure. Cela se comprendrait car les ménages arrivent de moins en moins facilement à sortir du cercle vicieux de l’endettement même si l’Etat les aide. Et d’ailleurs, un nouveau projet de logements sociaux vient de voire le jour après celui de 1990, et il prévoit environ 130 000 logements d’une valeur de 140 000 dirhams l’unité.
Dans cette optique, la chute de l’activité immobilière ne peut qu’être amplifiée puisque les ménages, déjà endettés, doivent continuer à vivre. Et en sus du remboursement de leurs emprunts immobiliers, ils sont confrontés au problème de la cherté des matières premières.

D’après des données de l’INSEE, la mise en chantier, qui représente les nouveaux logements, a beaucoup augmenté ces dernières années, même s’il est primordial que les acheteurs solvables affluent également, au risque de voir ces investissements devenir cauchemardesques pour les promoteurs.
En effet, s’il est vrai tout le monde voudrait acheter une maison, il est tout aussi avéré que bien peu de gens en ont les moyens. L’on revient donc à l’emprunt qui joue un rôle capital, surtout que le prix de l’immobilier est en inadéquation avec celui des matériaux de construction. Et oui, plus il y aura de facilité à emprunter, plus les prix de l’immobilier pourront augmenter ; et la tendance inverse est tout aussi vérifiable. Il faut souligner que très peu de personnes peuvent se vanter de pouvoir acheter comptant un appartement ou une maison.

Pourtant, les prix du secteur immobilier devraient croître en fonction de l’augmentation de la richesse des ménages. La logique voudrait que la hausse de l’immobilier soit semblable à celle du PIB, mais l’on constate qu’un fossé les sépare. Lorsque cela se produit, comme lors du mini crash de 1990, une correction doit se faire comme ça été le cas en 1998. Force est de constater que cette correction sera, hélas, certainement plus sévère car le décalage était moins important alors. La tendance de l’immobilier en 2009 a d’ailleurs baissé de 8% environ.

D’autre part, il faut examiner la tranche d’âge des acheteurs. En effet la demande d’immobilier se situe moyennement dans les 35 ans et elle est soutenue par les personnes d’âge mûr qui achètent le plus souvent dans le but d’investir dans la location pour préparer leur retraite. Il faut ajouter que les français sont les acquéreurs.